そもそも「空き家」とは？空き家の定義について
空き家問題を見ていく前に、まずはそもそも空き家とは何なのか、その定義を確認しておきましょう。
空き家とはその名前の通り、「人が住んでおらず空いた状態になっている家」です。
空き家と聞くと「外壁や屋根がボロボロになって、外から室内が見えるような廃墟」をイメージする方もいらっしゃいますが、実はそうではありません。
国土交通省は、「およそ1年以上、利用の実績がない住宅」を空き家の定義としています。
しかし、「利用の実績がない住宅」かどうかは、施主以外には確認が非常に難しいです。
例えば、近隣住民は普段人の出入りを見かけないので空き家だと思っていたとしても、実は数ヶ月に一度施主が短時間だけ出入りしていたというケースもあり、この場合は住宅の利用実績があるので空き家とはなりません。
こういった事例もあるので、実際に空き家と判断するかどうかは、「直近1年間で、電気・ガス・水道の使用歴があるか？」が判断基準になることが多いです。
ちなみに、上記の定義はあくまでも戸建て住宅についてであり、マンションやアパートといった集合住宅には当てはまりません。
集合住宅では空き家の定義が異なり、全戸空室にならないと空き家とはならないのです。
例えば、全50戸集合住宅の中で、49戸が空室となっていても、残りの1戸にさえ誰か住んでいるならその集合住宅は空き家とは見なされない訳ですね。
空き家の4つの分類について
一口に空き家と言っても、利用の実績が無い状態となった理由は人それぞれです。
そのため、総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家は次の4つに分類されています。
賃貸用の住宅
新築・中古を問わず、賃貸用に入居者を探しているものの、借り手が見つからず無人となっている住宅
売却用の住宅
新築・中古を問わず、売却用に購入者を探しているものの、買い手が見つからず無人となっている住宅
二次的住宅
普段は居住していないが、別荘のように休暇時の避暑や避寒など一時的に寝泊まりをする住宅
その他の住宅
上記の3つ以外の理由で人が住んでいない住宅。取り壊し予定の住宅や、転勤や入院などを理由に住人が長期不在となっている住宅
この中で、近年大きな問題となっているのは「その他の住宅」です。
それでは、具体的に空き家問題の現状について見ていきましょう。
空き家問題の現状とは？
前述の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年の全国の空き家は約849万戸、日本全体での総住宅数に占める空き家の割合は13.6％となっています。
この約849万戸と言う数字は、20年前の1998年と比較すると約1.5倍にもなっており、日本における住宅の7軒に1軒は空き家という計算になります。
図をご覧いただくとおわかりのように、空き家の推移は調査開始当初から増加が続いており、今後も増え続けることが予想されます。
ある民間調査では、2033年頃には空き家の数は2,000万戸以上、全住宅の3〜4割もの住宅が空き家になるとの予測も発表されています。
次に、前項で「空き家の4つの分類」をご紹介しましたが、空き家における4つの分類は以下のようになっています。
この図によると、「二次的住宅」が25.8%、「賃貸用」が4.4%、「売却用」が12.8%、「その他の住宅」が52.8%となっています。
さらに、人が住まなくなってからの期間（利用の実績がない）については「20年以上」が20.9%と最も大きな割合を占め、利用現況が「その他の住宅」の住宅では「20年以上」の割合が24.0%と大きくなっています
特定空家の定義について
上述で、利用の実績がない期間として「20年以上」が大きな割合を占めるとお伝えしました。
空き家を長期間にわたって放置すると、近隣の景観を損なうだけでなく、衛生面・防災面・治安面など様々な面で大きな問題が発生する恐れがあります。
そうなれば、周辺に住まわれている住民にも迷惑をかけることになってしまうでしょう。
そういった事態を防ぐために、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）が平成26年11月に国会で成立しました。
この法律では、以下のことが定められています。
- 空き家の実態調査
- 空き家の所有者へ適切な管理の指導
- 空き家の跡地についての活用促進
- 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
- 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる
この「空家等対策の推進に関する特別措置法」の中で、特に注意喚起しているのが「特定空家」です。
「特定空家等」とは、
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空家等を指します。
引用：NPO法人 空家・空地管理センター「特定空家とは」
特定空家に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとって大きなデメリットがあります。
実際、令和元年に国土交通省が行なった「空き家所有者実態調査」では、空き家の6割が「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」に該当するとの結果が出ています。
このように、国をあげて問題視し、何とか対策しようと取り組んでいるのが空き家問題ですが、そもそもどうしてこの空き家問題は起こっているのでしょう？
次の項目では、なぜ空き家が増え続けているのか、空き家問題の原因について見ていきましょう。
空き家問題が発生している原因とは？考えられる要因４つ
空き家問題が深刻化している原因は様々な要因が考えられますが、代表的なものは次の４つの要因が挙げられます。
また、空き家問題を放置すると起こり得るトラブル・問題・リスクについてはこちらの記事で詳しく解説していますので、併せてぜひご覧ください。
空き家を放置すると起こるトラブルや問題！おすすめの空き家管理の方法は？
少子高齢化
少子高齢化、これが空き家が増える原因としては一番イメージしやすいのではないでしょうか。
現在日本では少子高齢化が加速度的に進み、日本における総住宅数が総世帯数を上回ってしまっているため、空き家が増え続けているのです。
また、少子化も問題ですが、特に日本人の高齢化が空き家問題に大きく関わっていると言われています。
まず１つは、日本人の平均寿命が延びたため、家を相続するのが高齢になってからというケースが増えている点です。
例えば両親が80歳を超えてから亡くなったとして、その子供が家を相続したと想定します。
早くにできた子供であれば60歳手前、遅くても50歳前後であると考えられ、ほとんどの場合自分ですでに家を建てています。
相続された家の条件や資産価値がよほど良くなければ、自分の家を処分して実家に戻ろうとは考えないでしょう。
次に、親が高齢となって老人ホームなど介護施設への入所する場合も、家が空き家になる理由として非常に多いです。
この場合、子供は「親が家に帰ってくる場合のことを考えて、実家をそのまま残しておいてあげたい」と考えるのです。
いずれの場合も、「自分が生まれ育った実家を容易に手放せない」「親のために家を残してあげたい」といった家に対する愛情が根底にはある訳ですが、こういった理由から少子高齢化は空き家問題に繋がっているのです。
国の政策
戦後の日本では、約420万戸の住宅が不足していたと言われていますが、実はその20年後には住宅は余り始め出しています。
そして、1968年の統計ですでに将来の出生率は下がるとの予測がされていました。
にも関わらず、景気対策を理由に新築住宅を作り続けたのです。
景気対策としての住宅ローン控除、さらに平成4年から住宅金融支援機構が販売を開始した「ゆとりローン」は、その最たる例と言えます。
新築住宅を作れば、大手ハウスメーカーにお金が回り、景気が良くなるという考えですね。
では、今から新築住宅の供給を減らせるのかと言えば、そうなると今度は大手ハウスメーカーの経営が太刀打ちいかなくなるので難しいでしょう。
国が人口推移を無視し、景気対策のために新築住宅支援を行ってきたことは決して無視できない空き家問題の原因の１つです。
また、空き家を解体するにしても、更地にしてしまえば固定資産税や都市計画税が高くなってしまうのも、空き家をそのまま放置してしまう大きな原因となっています。
家に対する日本人の考え方・価値観
家に対する日本人の考え方や価値観も、空き家問題が起こっている原因の１つと言われています。
日本では、住宅を新築で購入した時が最も住宅の資産価値が高いです。
言い換えれば、家は購入した瞬間から価値が下がるということです。
都心部などでは都市開発などで価値が上がることもありますが、基本的には経年とともに価値は下がります。
そのため、日本人はどこかで「家は一生住むものではなく、どこかで買い換えるもの」と考えている傾向があります。
また、日本と欧米では住宅に対する考え方が異なり、欧米では築年数が経ったからといって価値は下がりません。
そのため、中古住宅の流通率は日本と欧米で大きな開きがあります。
きちんとメンテナンスされていて、立地などの条件が良ければむしろ価値は上がるのです。
これは日本と欧米での家に対する考え方・価値観の違いという話で、何でも欧米のマネをすれば良いという話ではありません。
しかし、新しいものほど価値が高く、古くなれば価値が下がるという考え方が、新築住宅の供給過多から始まる空き家問題に繋がっているように感じます。
修繕・管理・解体などにかかる費用
上述のように、「自分が生まれ育った実家を容易に手放せない」という想いから実家を相続したものの、「自分はすでに家を建てているので、実家には誰も住んでいない状態になっている」という方も多くいらっしゃいます。
事実、空き家を取得した経緯としては、「相続」が全体の6割近くを占めています。
しかし、家は人が住まないと以下のような理由でどんどん劣化が進行し、倒壊や崩壊が起こる危険性が高まります。
維持管理の欠如
人が住んでいる家では、工事規模の大小問わず修理や保守作業が継続的に行われます。
例えば雨漏りが起こった場合、人が住んでいれば雨漏りに気づき、適切な修繕を行うことで大きな二次被害を防ぐことができます。
しかし、人が住んでいなければ不具合に気づかず、小さな不具合が大きな不具合に繋がる可能性が高くなってしまいます。
気候や自然環境による影響
雨風や紫外線といった自然環境は、人が住んでいる家であっても建物を劣化させます。
前項と同じような理由になりますが、人が住んでいない空き家では気候や自然環境による劣化に気づかず、小さな痛みや劣化が積み重なり、最終的に大きな被害を及ぼすことがあります。
害虫や野生動物
家が空き家になれば、害虫や野生動物が侵入する可能性が高まります。
これらの生物が家に侵入してしまえば衛生的にも問題が発生し、万が一配管や電気線などを噛みちぎるようなことがあれば、さらに大きなトラブルの原因になり得ます。
このように、修繕や管理が行き届かない状態が続いてしまえば建物は劣化する一方です。
やはり適切な修繕・管理を行いたいところですが、当然ながら修繕・管理にはお金がかかります。
「修繕・管理はしたいけど、自分の家を維持していくので精一杯…」と、どうしても空き家にまで手が回らない方が多いのが現状です。
また、「ちゃんと管理できないから取り壊してしまおうか」と考えても、解体費用も非常に高額な出費となってしまいます。
例えば、30坪の鉄骨構造の戸建て住宅を解体する場合、100万〜200万円程度の費用が必要です。
さらに、解体して更地にしてしまうと、上述のように固定資産税や都市計画税が高くなってしまうのも、空き家のまま放置している理由の１つと言えるでしょう。
このように、相続したは良いものの、「修繕・管理するにもお金がかかる」「解体するにも高額な費用がかかるので手が出せない」といった事情が、放置される空き家が増えている原因となっています。
空き家問題の解決方法とは？おすすめの解決策もご紹介！
ここまで、空き家問題の現状や、どうして空き家問題が起こっているのかその原因について解説してきました。
空き家問題を放置すると起こり得るトラブル・問題・リスクについてはこちらの記事で詳しく解説していますので、併せてぜひご覧ください。
空き家を放置すると起こるトラブルや問題！おすすめの空き家管理の方法は？
では、今現在空き家問題にお悩みの方、また今後家を相続する予定の方はどのように対処すれば良いのでしょう？
ここでは、空き家に対する対処法として、国や皆さんがお住まいの各自治体が取り組んでいる対策、そしておすすめの空き家対策をご紹介します。
移住・住みかえ支援機構
「移住・住みかえ支援機構」は、国土交通省の支援を受けて設立した一般社団法人で、空き家の流通促進など不動産運用を専門とする機構です。
住宅を社会的な財産として捉え、住宅を取り壊すのではなく必要な人に提供することで財産を社会に循環させることを目的としています。
移住・住みかえ支援機構には「住みかえ支援制度」が設けられており、シニア世代が使わなくなった住宅を子育て世代に転貸する取り組みを行なっています。
しかし制度の利用には諸々の条件があり、原則として貸主の対象年齢は50歳以上、住宅についても一定の条件を満たしている必要があります。
また、制度を利用するためには、事前に決まった業者から耐震診断と建物診断を受ける必要があり、その費用は自己負担となります。
さらに、貸し出せたとしても賃料が相場より安かったり、住宅管理は移住・住みかえ支援機構に一任できますが、必要となる修繕費は貸主持ちとなるなど、利用の際にはメリットと同じくデメリットもあることを覚えておきましょう。
詳しくは公式ホームページよりご確認ください。
リフォームに関する助成金・補助金
自治体の中には、空き家の解体や改修、塗装工事や屋根工事などリフォームを行う際に助成金・補助金を支給してくれるところがあります。
ただし、自治体によって条件や支給される金額は異なり、助成金・補助金の制度を設けていない自治体もあります。
お住まいの地域の自治体が助成金・補助金制度を設けているかは、各自治体のホームページや窓口で確認できるので事前に調べておきましょう。
その他、リフォームに関する助成金・補助金について知っておいていただきたい情報はこちらの記事で解説していますので、ぜひご覧ください。
外壁塗装や屋根修理の「助成金で安くなる」は嘘？詐欺業者の手口とは？
外壁塗装・屋根修理で助成金が受けられる？条件や申請方法について解説
空き家バンク
空き家を「売りたい・貸したい」とお考えの方であれば、「空き家バンク」の利用も選択肢の１つとなります。
「空き家バンク」は、主に各自治体が運営している空き家売却サービスで、売却検討中の住宅をサイト内に登録しておくことで、その家に興味を持った人と施主をマッチングさせるサービスです。
自体体の空き家バンクが「全国版空き家・空き地バンク」に参加していれば、全国各地から登録物件を検索できるので、数多くの人に家を見てもらえる可能性が拡がります。
まずはお住まいの自治体に空き家バンクがあるかを確認しましょう。
おすすめの空き家対策 『住宅管理のサブスクリプション「すみやす」』
ここで、国や自治体が取り扱っている空き家対策とは別に、おすすめの空き家対策『住宅管理のサブスクリプション「すみやす」』をご紹介します。
空き家の管理・点検をサブスクリプションするという新しい考え方。
「実家を相続したけど、遠方だし管理が放ったらかしになっている…」
「不動産管理会社に管理を任せると費用がかかる…」
「自分で点検しても何をメンテナンスすれば良いかわからないから、点検はプロの任せたい…」
空き家の管理に対するお悩みは様々ですが、個人ではなかなか手が回らず、不動産管理会社などに依頼すると費用が高額になるのが住宅管理です。
「住宅管理をもっと身近に、もっと気軽に」という想いから生まれた、住宅管理をサブスクリプションするという新しいサービス、それが『すみやす』です。
『すみやす』を選ぶメリット
※戸建て・マンション管理の料金表
※空き家・空き地管理の料金表
空き家は¥390から、戸建ては¥980からの住宅管理
空き家管理サービスを取り扱っている管理業者・不動産会社は数多く存在します。
しかし地域やサービス内容によって異なりますが、それら業者の月額費用は¥7,000～¥15,000円/月程度が相場となっており、年間にしておよそ¥80,000～¥180,000という高額な出費となってしまいます。
一方『すみやす』では、無理の無い月額費用で空き家管理が可能。
さらに、万が一修繕工事が必要となった場合も、割引を受けることができるお得なプランもご用意しています。
「リーズナブルな価格で、安心・安全の建物管理サービスをお届けしたい」、それが『すみやす』の願いです。
徹底点検で安心・安全の空き家管理
『すみやす』では年に一度、住宅の徹底点検・調査を実施しています。
会員であれば、点検・調査にかかる費用はもちろん無料。
もし修理工事が必要になった場合でも、『すみやす』専任の職人があらゆる修理・修繕に対応できます。
お客様にとっては、新たにリフォーム業者を見つける手間も費用もかからないのは大きなメリットです。
さらに、年2回まで出張費無料の緊急時駆けつけサービス、不測の事態にも迅速対応できるよう24時間対応のコールセンターも完備しています。
『すみやす』は信頼と安全の空き家管理を提供します。
専用マイページで空き家の状態管理
『すみやす』では、建物の状態をいつでも確認できる会員専用のマイページを発行しています。
マイページでは、点検の報告カルテ、修復や改装といった過去の工事記録、割引ポイントの利用状況など、詳細情報をチェックすることができます。
お好きなタイミングで住まいの状態・症状をチェックし、修復履歴をきちんと記録しながら管理することで、建物に劣化を抑えつつ、資産価値を保つことが可能となります。
空き家であっても、『すみやす』を活用することでいつまでも「住める」「貸せる」「売れる」状態に維持することができます。
『すみやす』の空き家管理サービスが、皆様にとって最良の空き家管理をお届けします。
